谁抛弃了长租公寓
发布时间：2019-09-25 12:55:09 来源于：CBF聚焦网
摘要：8月7日晚，乐伽公寓宣布：“停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。”并提出房东、房客自行调解处理。乐伽一纸公告宣布倒闭，留下一堆烂摊子，被坑了的房东和租客欲哭无泪。
8月7日晚，乐伽公寓宣布：“停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。”并提出房东、房客自行调解处理。乐伽一纸公告宣布倒闭，留下一堆烂摊子，被坑了的房东和租客欲哭无泪。
成都乐伽办事处人去楼空、杭州乐伽公寓资金链出问题、合肥乐伽公寓跑路、西安乐伽上千人被坑……“别让乐伽跑了”！7月以来，凡是有乐伽公寓的城市，都有大量房东和租客维权。
在经过多次辟谣后，8月7日晚，乐伽公寓终于“两手一摊”宣布倒闭。乐伽公寓表示，公司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。同时，乐伽公寓称，造成的房东损失由公司完全承担，不应波及房客，诚恳请求房东不要采取过激手段驱赶房客。
“高收低租”快速扩张
工商资料显示，南京乐伽商业管理有限公司2016年5月30日成立于南京，是一家集房屋租赁服务和托管服务于一身的企业。注册资本100万元，但实缴资本为15.3万元，法定代表人为姜千。
2016年长租公寓站上风口，资本涌入下涌现了一批公司，掀起了一场规模赛。2017年7月、8月乐伽分别成立苏州、杭州分公司；2018年3月乐伽又进入重庆、成都、西安、合肥等四城。巅峰时期的乐伽成立了300多家签约中心，员工达到600多人，号称为超过40多万客户提供服务，管理的房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。
乐伽跑马圈地的动力来自其“高收低租”的运营模式。
所谓“高收低租”是指：乐伽以高于市场价拿房，再低价将房出租给租客。不过，乐伽在租客和房东两方之间，设置了较大的付款时间差。租客在签约时付款，一次性付半年、一年或者更久的房租；而房东收租却是一季度一付或一月一付。支付时间差带给乐伽一笔沉淀资金。
钱江晚报报道，小朱租了一套位于杭州火车东站附近的公寓，房租2500元一个月，押一付十二，需一次性支付32500元。
而小朱的房东娄先生把房子租给乐伽的价格为每月3150元，还要支付1000多元的中介费，乐伽方面按照一个季度付一次房租给娄先生。
这样算下来，在扣除支付给娄先生的一个季度房租，乐伽手中能支配的资金达到24050元。
“乐伽‘高收低租’并非是个例，长租公寓大多如此。” 有乐伽前员工这样说。
中原地产首席分析师张大伟表示，乐伽实质是二房东，这些房子原来就是出租房，被打包成了吃差价的二房东租赁房，高收低租产生的目的就是跑路。
依靠“高收低租”的运营模式，乐伽快速扩大商业版图。在宣布停业前，除了南京总部，乐伽在苏州、杭州、成都、重庆、西安、合肥、昆山等地还有七个分公司。
两次辟谣后宣布倒闭
不过，“高收低租”的模式依赖相当高的周转率，一旦房子租不出去，手头的资金链就断了，支付不起房东的租金，暗藏极大的风险。
今年以来，“乐伽公寓经营异常，疑似爆雷”“分公司人去楼空”“房东收不到租金，房客面临驱逐”等消息开始在网络上流传。
针对乐伽“疑似爆雷”一事，西安、南京、杭州等地住建部门曾发布住房租赁风险提示。“个别企业因资金周转不灵，导致经营困难，房东、租客权益受到不同程度影响。”
果然今年7月以来，全国多个城市的乐伽公寓爆雷。
7月13日，乐伽公寓的欠租、“跑路”消息出现；7月14日，乐伽公寓官方微博发表了“辟谣说明”，表示公司处于正常运营状态，“乐伽公寓跑路”是公司在解除少数不符合市场需求房屋的合同中时，个别造谣者利用而加以诽谤的消息。
但到了7月15日，西安市住房和城乡建设局官网挂出《关于南京乐伽商业管理有限公司西安分公司的风险提示》；7月19日，“疑似爆仓”和“乐伽公寓跑路”的消息传播扩大，乐伽的房东、租户建立维权群，联系各方进行维权。
7月21日，乐伽发出公告，表示公司正常运营，个别被清退的员工故意发布不实信息引起客户挤兑，公司已对接投资方，并向公安机关提供信息，尽量追回被已经清退的公司业务员侵占的公司款项。
同一天，南京建邺区住房保障和房产局发布通告，表示对乐伽租房违约现象正在调查中。到了8月7日，乐伽终于宣布“倒闭”。
乐伽爆雷点燃了租客和房东的矛盾。一边是租客维权：向乐伽交了钱，却面临被房东赶出门的窘境。另一边房东也有苦难言：通过乐伽出租的房子，已经很久没有收到租金。
租客与房东的战争
据媒体报道，目前已经出现了房东向租客下达逐客令的情况。成都市民李女士称，今年5月，她与乐伽公寓成都分公司签署了一份租房合同，“我是押一付十二（1个月押金，12个月租金），一共交了20800元”。缴纳房租后才两个月，她便接到了房东的逐客令。
那么，房东有没有权利赶租客出门呢？
太琨律创始合伙人朱界平律师认为，租客交了租金，房东没有收到租金，但房东没有权利赶租客出门。
具体来说，从乐伽与房东之间的关系来看，至少存在委托租赁的关系或是包租的关系，租客和乐伽之间签订的租赁合同的效力，对房东也是有约束力的。
因此，乐伽对房东的违约或违法行为与租客没有关系，房东无权赶租客出门。
∧乐伽对房东的违约或违法行为与租客没有关系，房东无权赶租客出门
北京市东元律师事务所合伙人律师李松指出，租客最好找房东直接租房，或找具有一定知名度或具有一定规模的中介公司签订租赁合同，这样，中介公司的履约能力更强。同时，租客租房时，不要一次性地将全年的租金交给中介，最好是一季度一付，这样即使中介“跑路”，受的损失也相对小些。
针对房东和房客的纠纷，对外经济贸易大学法学博士后、北京市京悦律师事务所律师孙宏臣告诉中国新闻周刊，房东驱逐房客或要求房客“二次交租”没有法律和合同依据。
“乐伽与房东签订的合同有出租和委托代理两种形式。在出租关系下，房东与‘次承租人’房客无直接合同关系，房东不能向房客主张权利；在委托代理关系下，房东授权乐伽公司代为收取租金，房客已经向乐伽公司足额缴纳租金，由于乐伽公司原因不能将租金支付给房东，属于代理中的违约行为，房东应向乐伽主张，而不能向房客主张。”孙宏臣说。
孙宏臣表示，虽然乐伽宣布无力履行合同，但其签订的合同仍具有法律效力，公司在注销前，其民事主体资格仍然存在，需要承担相应法律责任，不能“一推了之”。
他同时指出，随着房屋租赁市场的扩大，租房居住的人越来越多，租房需求也日趋多样化，原住房和建设部2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》已远远不能适应近几年城市房屋租赁市场出现的新情况新问题，必须尽快进一步完善立法，以稳定房屋租赁合同关系，维护房屋租赁市场秩序，充分保障租房人的权利。
曾是资本大风口
曾几何时，长租公寓行业一度高“楼”林立，热闹非凡。以自如、相寓为代表的中介系，以碧桂园、龙湖、万科、朗诗为代表的地产开发商，以华住、雅诗阁为代表的酒店运营商，以及一众创业公司，争相入局长租公寓，且都是一副志在必得的样子。
万科是地产商进入长租公寓行业的先行者。万科总裁郁亮曾在2017年业绩会上表示，要用3年赶超德国最大租赁企业（约33万间公寓规模）。截至2017年7月，万科旗下泊寓签约公寓约为4.5万间。即便是如此的发展速度，万科高级副总裁、北京万科首席执行官刘肖仍在公开场合表示，最后悔的事情就是对于长租公寓的投入和布局还不够大。
龙湖、旭辉也都是野心勃勃，公开表示要做到行业前三，“宇宙第一房企”碧桂园要直接上100万间……据统计，国内房地产百强企业里，有超过30家入局，创建自有长租公寓品牌。截至2018年年底，仅在一线城市，长租公寓品牌数量合计就超过300多家。
一时间，长租公寓成为了一个超级大风口。
无风不起浪，无利不入局。长租公寓是一个万亿级别的“蓝海”。据统计，中国目前房屋租赁市场年成交总额为1万亿元，预计到2030年将达到5万亿元，而2018年全年中国房地产总销售额约为15万亿。显然，对于房地产企业来讲，这是一个巨大的诱惑。
∧长租公寓是一个万亿级别的“蓝海”
房地产企业旗下的长租公寓有着天然优势，不但可以盘活母公司的闲置资源，而且获房成本低，是依靠租赁获取房源的多数创业类、中介类长租公寓所不能比拟的。
一切看上去都很美。但这股风来得快，去得也快。
与入局时的争先恐后不同，长租公寓玩家们正在接二连三地退出。有的退出很决绝：2019年5月，朗诗绿色集团正式宣布，计划剥离长租公寓业务，入局两年总亏损达到2.34亿元；6月，远洋集团宣布计划剥离长租公寓。远洋在2016年才开始涉足长租公寓领域，2017年推出长租公寓品牌“邦舍”。从入局到撤离，不过三年。
业内人士普遍认为，房地产企业抛弃长租公寓的脚步，才刚开始。留下的，也是度日维艰。今年3月，万科总裁祝九胜在2018年年度业绩会上，公开表示长租公寓现在看起来要赚钱很难。
据克而瑞监测数据显示，在长租公寓盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%~3%（一线城市低于2%），低于办公租金回报率4%~6%，且远低于国际公寓8%~10%的水平。
有业内人士戏言，盈利兑现、扩大规模是长租公寓运营商心头的白月光，但是高成本和超长的回报周期，却成为墙上的一抹蚊子血。殊不知，白月光越皎洁，蚊子血就被映照得越鲜红刺眼。
长租公寓注定难行
让乐伽公寓倒下的原因，毫无意外又是资金危机导致爆雷。
有业内人士表示，乐伽公寓采取的是“高收低租”的模式，这种模式跟此前已经爆雷的长租公寓采取的“租金贷”本质相同，是典型利用资金池经营长租公寓的方式。
之所以采用这种方式，在业内人士看来，其可以使得经营方式快速实现规模化发展，抢占市场份额。像乐伽公寓这种操作方式，通过时间差可以形成一个庞大的资金池，再把这些获取的现金用于收购更多房源，获取更多现金流；或者用于别处的投资，以赚取更多的利润回报。
但正如“租金贷”带来的巨大危害一样，这种模式正在破坏着行业的整体信用，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，就会导致房东、房客损失严重。
“长租公寓一旦爆仓，会比P2P爆雷更可怕。”我爱我家前副总裁胡景晖在2018年时曾如此警告这个行业，如今看来，一语成谶。自2018年以来，杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现“爆雷”或者“跑路”。
∧由国企投资运营的长租公寓项目普遍为“重资产”运营模式
“说到底，还是这个行业的商业模式没有搞清楚的问题。”深圳某创投机构合伙人接受证券时报采访时表示，去年他们曾经接触过一家长租公寓创业公司寻求融资，但在经过尽调后他们发现，这个行业的大部分公司未能“梳理”出自己的盈利逻辑。
据克而瑞监测数据显示，目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%到3%。对于很多长租公寓公司而言，它们需要在市场上大量获取房源，在面临诸多竞争对手的情况下，不得不采取“哄抬价格”、“低价出租”的方式来扩张。
有长租公寓创业公司创始人就曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%到60%，租金差为1.6~1.7倍，还需要每年摊销15%到20%的装修成本，以及人工等成本。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，金融手段在助力长租公寓规模化的同时，也加剧和提升了未来的风险水平，他建议对于长租公寓领域的金融管控力度要进一步加强。
北京房地产中介协会秘书长赵庆祥则建议，要尽快出台住房租赁条例，租赁行业必须通过立法建立准入门槛；此外，可以由协会牵头探索建立风险准备金制度，租赁企业按照规模缴纳风险准备金，此举一方面可以对冲经营不善带来的风险，另一方面也可以控制企业的扩张速度。
在业内人士看来，与将既有住房收储加工改造后用于出租的“轻资产”长租公寓运营模式不同，由国企投资运营的长租公寓项目普遍为“重资产”运营模式。易居研究院易居智库中心研究总监严跃进表示，重资产、长周期运营有利于行业形成新的规范标准，促进该行业健康发展。
（责任编辑：陈尘）
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