警惕：城市住宅垄断性的长期包转租经营的严重后果
发布时间：2018-11-13 11:39:54 来源于：CBF聚焦网
摘要：每年三季度，毕业季、求职季、开学季叠加，租房需求大增，房租往往会上涨。今年7月以来，在全国住房租赁市场保持整体稳定的情况下，也有一些城市尤其是一线城市房租明显上涨。
每年三季度，毕业季、求职季、开学季叠加，租房需求大增，房租往往会上涨。今年7月以来，在全国住房租赁市场保持整体稳定的情况下，也有一些城市尤其是一线城市房租明显上涨。
中国指数研究院发布的数据显示，7月份，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。进入8月份以后，一线城市的房租“暴涨”已经成为不少经济媒体的报道热点和网上热议的话题之一。
一线城市房租疯涨背后：一种“新”出现的经营模式
近年来，一线城市的房租出现了异乎寻常的上涨。有报道说，“以北京为例，……2017年北京市平均工资增速为8.4%，但是平均房租涨幅高达29.7%，远超平均工资的增速。”另有报道称：“2018年7月份，北京房租均价92.33元/平米，环比上涨2.63%，同比上涨21.89%；上海房租均价81元/平米，环比上涨2.1%，同比上涨15.71%；深圳房租均价84.8元/平米，环比上涨3.1%，同比上涨23.89%。此外，在二线城市，房租上涨水平同样令人惊异：成都同比涨30.98%，合肥同比涨24.04%，宁波同比涨19.92%。”
那么，产生这一现象的主要原因是什么呢？有文章从市场供需状况进行分析称：“从供需角度分析，租赁的供给和需求均面临一定压力，供需缺口造成房租客观上涨。”然而，在一个已经形成多年、长期持续运营的房屋租赁市场，可以合理推定供需状况应当是基本均衡的，在这样的市场中用供需失衡来解释价格短期内的暴涨，是没有说服力的；同样，用个别城市的整治群租、拆除违建而造成出租房源供需失衡，来说明多个一二线城市房租的普遍上涨也是有失偏颇的。还有人从货币超发来分析房屋租金爆涨，但近期CPI指数上涨势头尚不明显。
在笔者看来，并不是市场的供需矛盾和通胀因素，而是某些房产中介巨头近年来新推出的长期包转租经营方式，导致了一线乃至二线城市的房租价格疯狂上涨。
所谓长期包转租经营，即某些房产中介巨头在旗下建立专业化的房屋租赁公司，大批量地长期包租下市场上的出租房源，然后加价转租的经营方式。
∧“链家”旗下“自如”长租公寓
考诸历史，一般的房产转租并不是什么新出现的经济活动。在民国或更早，就有过这样的现象存在。在上海等地，人们历来把这类行为人称之为“二房东”。然而，像这样由专门建立的房产租赁公司大规模地包收出租房源，用于转租经营，却还是近年来新出现的一种经营方式。据报道，目前在中国房产中介市场呼风唤雨的“链家”“我爱我家”等巨头，都已成立了专业从事“长租公寓”（实际即对城市房产进行长期包转租经营）的专业公司，如“自如”“相寓”“蛋壳公寓”等。
根据下一节的分析可以断言，正是这些企业近年来推出的这种“新型”的经营活动，导致了近年来尤其是近期一线及部分二线城市的房租的“暴涨”。
城市房产的长期包转租经营必然会带来房租暴涨
为什么对城市房产进行长期包转租经营必然带来房租暴涨？可以从“自然因素”和炒作因素两个方面来认识。
房屋租赁本来是在房屋出租人和承租人双方之间即可实现的经济活动（这里不论及租赁中介的作用）。而现在，在房东和房客之间插进来一个二房东，而这个二房东完全是为了获利才从事此种经营活动的，在房东不可能愿意由于二房东的介入而降低自己租金收益（理论上说，租金收益是由社会平均的投资收益率水平和房屋租赁市场的供需状况决定的，与有无二房东的介入无关）的情况下，二房东的获利便只可能来自房客，即所谓“羊毛出在羊身上”，这就必然导致房租的上涨。
如果不考虑二房东主观上的炒作因素的话，这可定义为在二房东介入的情况下必然导致房租上涨的一种客观的、自然的因素。如果对这些“自然因素”再展开分析，具体包括这样两个方面：
1、二房东为开展此类业务，需要垫付相当大的资金。这些资金如为其自有资本，就要参与社会平均利润率的形成，即要求获得社会平均水平的利润；如来源于金融资本，至少也要获得远高于银行利息的收益。另外，因为此种准金融活动还蕴含一定的风险，参与其中的资本还必然会要求有一定的风险补偿。
2、房产出租总会有一定的“断租期”，即一时没能实际租出的断档间隔期。在单个业主的眼中，这种断租期一般并不会显性化为“经营成本”，业主对此既没有办法、也不可能要求通过此后的租金上涨来予以分摊。相反，如果断租的持续时间较长，还会提示业主降低租金要价，这在总体上还能够起到平抑租金的作用。在进行长期包转租经营的二房东手里，因其给予业主的租金在包租时已经支付，这种垫付的租金便会立即显性化为二房东的经营成本，甚至构成某种“经营风险”，这就必然驱使其抬高租金以进行分摊。
事实上，在实行包租经营的情况下，二房东手里的大量房源是永远不可能实现100%出租的。假定二房东们包转租房屋的出租率平均为90%，那么另外10%房屋未租出而形成的经营成本，通过二房东们的“核算”和提价，实际上还是要这90%的房客承担的。
如果说，以上情形可视为二房东介入而导致租金上涨的“自然因素”，即客观上不可能避免的因素，那么，更不能忽视的则是二房东们主观上对租金的有意炒作。这常常是推动房租暴涨的更强烈的动因。这类炒作活动又可大致分为两类：一是哄价争抢，二是恶意炒作。
一般来说，在这类经营活动的开展初期，二房东们为了获得开展此种经营活动所需要的房源，往往会进行哄价争抢。在近期引起了很大社会反响的，就是此种类型的炒作。8月初，北京有人在网上发帖说：“自家房子要出租……心理预期7500元很不错了，来了自如和蛋壳两帮人，自如报价8500元给11个月，蛋壳给加价到9000元，自如报价到9500元，最后经过几轮加价后蛋壳给到10800元每月，给11个月。”这个帖子，就是引起近期媒体和网络对于租金暴涨问题强烈反应的直接诱因。它以发帖者的亲身经历，反映了近期二房东们在市场上哄价争抢出租房源的情况。高价抢房源是要花钱的，恰好在今年初，自如收到了红杉资本等机构的40亿元投资，蛋壳公寓今年也拿到了1.7亿美元的两轮融资。两家业界巨头由此平添了争抢租赁房源的资金实力，便摆开了如当年“温州炒房团”炒作一手房时的凶悍架势。
∧长租公寓
当然，哄价争抢出租房源并不是为了“烧钱”，而是为了迅速获得市场的垄断地位。有报道说，自如目前手中已有“管理公寓”达70万间，计划今年底达到100万间；而蛋壳公寓则计划今年底要达到30万间。如果考虑到这些二房东们目前还主要集中在一二线大城市开展经营，亦即这些已在其手中的大量房源主要集中在小部分的一二线城市，那么可以说，这样的经营规模已经达到相当程度的市场垄断了。
二房东们在获取了大量出租房源，形成了一定程度的市场垄断地位后，几乎一定会利用这种地位来恶意炒作房租以获利。其手法无外是：1、利用对房源的垄断，控制市场的出租房供应来炒作租金；2、利用对市场信息的垄断，通过发布“权威”的租金价格趋势报告等，进行信息轰炸，甚至可能发布虚假信息，以形成普遍的心理预期，从而推动租金上涨。通过这样的炒作，二房东们便可以通过暴涨的房租而获得远高于社会平均利润率的垄断超额利润。
在二房东们的市场垄断地位迅速形成的同时，房客面对这样强势的交易对手，其市场选择面会日渐变窄，议价能力也会不断下降。以上所有这些因素，都必然会带来房租暴涨的结果。
对于垄断性的二房东包转租经营活动不能放任不管
在论证了二房东经营活动必然导致房租爆涨之后，应当进一步指出，这种垄断性的二房东包转租经营活动不带来任何经济价值，不具有任何积极的社会意义。众所周知，许多经济现象和经营活动都存在着利弊两个方面。只要存在有利的方面，人们总是尽可能在用利限弊、兴利除弊的前提下允许其存在。
房屋的租赁活动本来就是在房东和房客之间一对一进行的。在二房东介入后，不论对房东还是对房客来说，都不会改变仍然需要进行一对一交易的状况，只是两者的谈判和交易对手均转变为二房东而已。这并不会导致交易成本有任何降低、交易的方便性有任何提高。相反，因无谓地增加了一个交易环节，且二房东还需要在与房东和房客间的两个交易过程中仔细盘算自己的利益，反而增加了交易的复杂性。另外，出租房屋的类型不同，房客的需求也不同，多样化的房子正好可以满足多样化的需求。这也完全不需要二房东插进来搞什么统一装修改造。因此，这种城市住宅的大规模包转租经营方式，既不带来交易费用的下降和方便性的提高，也不带来租赁房屋使用价值的提升，亦即没有经济上的价值。
在媒介、撮合交易方面，房产中介公司原有的中介业务已完全可以满足房东房客双方的实际需求，并不需要中介人转而充当包租人。因此，如果不是二房东想要从中攫取利益，这种垄断性的包转租经营本来就是完全不需要的。所以说，它的出现所产生的实际意义，就只是导致房租的上涨。但房租暴涨的社会危害是很明显的。
首先，它使二房东得以从房客身上额外再剥去一层皮，会马上导致他们的生活水准下降，经济压力和精神压力的上升。一旦在一线城市形成的这样一种“昨天买不起、今天租不起”的住房状况，势必会导致社会矛盾尖锐、人际关系紧张，严重影响和谐稳定。
其次，它会导致作为中国经济文化中心和科研基地的一二线大城市急需的各种专业人才和大量的服务人员进不来、留不住，从而导致其城市竞争力和经济活力下降，进而影响到整个国家的经济发展。北上深杭宁蓉等一二线城市是中国科研创新的主要基地，也是主要的经济、贸易和金融中心，这些地方很多急需的人才要靠引进。但在人才引进之初，他们往往主要还是靠租房来解决居住问题。租金暴涨当然会对人才引进产生不利影响。
其三，通过租金价格的比价效应，它势必推高全国的房租水平，还可能影响到除一二线大城市之外的一些制造业密集区域房租的上涨。这也将最终抬高中国的劳动力成本，导致中国近年来已大大丧失的低成本竞争优势进一步丧失。
其四，它会阻滞中国的城市化发展进程。世界上某些特大城市郊区存有所谓贫民区，这虽不值得效法，但它毕竟提供了一个农村人口进入城市的一个暂时栖身处。中国大城市周围并不存在这样的区域，因此许多农村人口进入城市就必须先通过租赁房屋暂时栖身。在一手房价已经高企的情况下，如果租赁房价再被炒上天去，那农村人口就更进不了城了。假如真是这样的话，一方面城镇化进程会被阻滞，另一方面在大城市比农村显得更为突出的人口老龄化带来的许多问题也就更加难以解决。
其五，这样一种经营方式如果持续日久，还可能孳生出新的金融风险。这种经营方式所隐藏的风险首先在于，用融资来高价争抢来的大量租赁房源有可能“砸”在二房东们手里。据媒体报道，上述房产中介巨头中的某高管曾经指出：“如果市场上各大机构仍然像这样不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，上千万人将无家可归，后果比P2P暴雷更为严重。”不久其人便因此而主动提出了辞职。这似乎预示着前一阶段某些二房东们高价抢占租赁房源已酿成了一定的风险。还有一种可能的进一步衍生出来金融风险是，这些二房东们或许还会以这种租赁来的房屋的预期现金收入作为抵押，再向银行融资，并多次反复循环操作。这就势必把风险转嫁到银行头上，从而酿成变相的、缩小版的“两房”和“雷曼兄弟”事件。
总之，就像前些年的房价暴涨已经成为中国经济的不可承受之重一样，当前已经出现的房租暴涨趋势如果不被及时有效制止，也势必会成为这样的不可承受之重。
应当是看到了这种危险性以及与二房东经营方式的之间的关系，据报道，北京市住建委近日已约见了自如、相寓、蛋壳公寓，责令它们不得“哄抬租金抢占房源”。还明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”，即要求“住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。”同时，对住房租赁企业启动了联合专项执法检查。
应当说，这样的行动还是非常及时的，据说实施后也有了一定的效果。但依笔者看来，仅有行政部门临时性的窗口指导还是不够的。而且，约谈的着眼点似乎主要还在于控制资金风险。然而，从长远来说，是需要运用行政法规的手段，根本禁止这样一种没有任何积极意义而只是给资本“收割韭菜”留下后路的二房东包转租经营方式。要运用法律武器来禁止此种经营方式，就要认识它的违法性。
首先，就其性质来说，这种行为其实就是中国反垄断法第二条第二款所规定的“经营者滥用市场支配地位”的行为和第十七条所禁止的“具有市场支配地位的经营者从事滥用市场支配地位的行为：以不公平的高价销售商品……”。虽然在抢购房源的阶段，二房东们的表现是高价争购，但其真实目的及随后实际发生的行为，却是以“不公平的高价”再转手租出。
对于二房东们的包转租经营方式构成了垄断，需要展开做一些分析。从性质上来说，垄断经营的关键是滥用市场支配地位，要害在阻碍和排除竞争。只要是导向这个方向的，就可以说具有垄断的性质。即使在量上还没有达到一定的程度、或达到法律所规定的界线，也不妨碍我们从这样的角度来认识其性质。比如反垄断法第十九条规定“一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的”，“可以推定经营者具有市场支配地位。”在这样的规定下，假定有某个经营者的市场份额达到了48%，又没有其他条件可以推定，我们当然不能在法律上判定它已具有市场支配地位，但是，这并不妨碍我们在认识上认为该经营者已达到了相当程度的市场支配地位；又比如，有些地方在政府采购中实际上对本地所产的烟酒、汽车等商品给予了额外保护而对外来产品给予了歧视或限制，尽管在现有的营商和司法环境下还难以用反垄断法来追究，但这并不妨碍我们从反垄断的角度来认识问题，认识到这实际上就是行政垄断行为。
同样的，虽然在目前的情况下，人们很难直接以反垄断法为武器来禁止城市房屋的包转租经营，但这并不妨碍我们应当从垄断这个角度来认识它的性质。对具有强大资金实力和明显信息优势的二房东们的包转租经营，如不及时加以制止，最终会形成房屋租赁市场的寡头垄断，这实际上会排除业主们在房屋租赁市场的自由竞争，妨碍房东和房客之间的自由交易，从而妨碍租金价格水平在市场机制下的正常形成。
其二，二房东们采取的手法，其实就是类似于证券法严格禁止的那种“集中资金优势”“利用信息优势”“操纵证券市场”的行为。我们虽然无法直接使用类推来禁止此种操纵房产租赁市场、炒作房屋租金的行为，但这种认识上的比较，却有助于我们认识这类行为的违反性质。
其三，归根到底，这类经营活动的违法性还是在于它的非正当性。也就是如前一节所分析的，这样一种除了可能为实施者提供暴利（也可能带来重大风险）之外，几乎不具有任何积极的经济价值，且具有明显社会危害性的经营活动，当然不具有任何法的正当性。
虽然垄断性质的二房东包转租，只是房屋租赁市场上的一种经营方式，但由于它的危害性和违法性，有关政府部门有必要通过出台行政法规予以明令禁止。不能认为这是“看得见的手”对市场的胡乱干预。否则，它有可能会像商品传销、金融传销、“起会”集资等有害的市场活动一样，带来无穷后患。
如果要制止这种二房东包转租城市租赁房产的经营活动，应当不会太困难。只要一方面出台相关规定，一方面规定这类与公司性的二房东所签订的转租协议一律无效，房东和租房客为交易安全，自会避免通过二房东的包转租渠道来进行房屋的出租和承租，这种有害的经营活动当可很方便地得以制止。只有二房东们的转包租被禁止了，近期暴涨的房租才可能因被釜底抽薪而受到有效抑制。
需要补充说明的是：以上的分析及政策建议：1、并不针对由个别自然人所充当的二房东。因为这类个人二房东的存在往往满足了某种实际需要，（如某些房东本身需要有人为其代租转租，）而且也不具有任何社会危害性；2、不针对一些房产租赁公司通过投资改造闲置厂房和商业设施而推出的“长租公寓”。因为这类经营活动是创造价值、对解决部分社会成员的住房问题具有积极意义的；3、至于有些房产开发商自建出租公寓，作为各地政府所建公租房、廉租房的有益补充，则更不在本文所针对之列。
（责任编辑：剑雄）
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