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长租公寓“至暗时刻”


发布时间:2018-10-10 17:07:53    来源于:CBF聚焦网

摘要:与借贷风险挂钩、抬高房价、甲醛隐患,长租公寓一次次被推上风口浪尖。这个为租房者供给房源,相比传统租房市场,提供了升级消费的行业,究竟怎么了?

与借贷风险挂钩、抬高房价、甲醛隐患,长租公寓一次次被推上风口浪尖。这个为租房者供给房源,相比传统租房市场,提供了升级消费的行业,究竟怎么了?

 

 

原我爱我家副总裁胡景晖对长租公寓哄抬房价的任性“炮轰”,此后,一连串的负面与危机接踵而来;SOHO中国董事长潘石屹也公开发声,不建议做长租公寓,因为“这个生意就是亏的。”

 

8月2日,长租公寓品牌鼎家因经营不善导致破产,但长租公寓的暗黑时间并未结束,8月31日,一篇《阿里P7员工得白血病身故生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏,长租公寓的代表自如陷入了甲醛超标的舆论漩涡中。从二手房租金暴涨到全民声讨甲醛超标,资本助推下的长租公寓,似乎刚刚开始发育,就变成了“吸血魔鬼”。

 

∧SOHO中国董事长潘石屹曾公开发声,不建议做长租公寓,因为“这个生意就是亏的”

 

争抢房源抬高租金

 

长租公寓在中国不是新鲜事物。据业内人士介绍,中国最早大规模运营长租公寓是从2013年开始的。一些创业公司首先在广州、深圳等经济发达、产业工人集聚的城市运营,干的大多是“二房东”的活。直到最近两年,国家开始推“租售并举”,鼓励房屋租赁市场发展,长租公寓行业才进入爆发阶段,在资本助推下,各式各样的长租公寓品牌争相入局。

 

这几年长租公寓吸引的大批玩家,从资本属性来看主要有四类,分别是以万科旗下的泊寓为代表的“地产派”,以链家旗下的自如为代表的“中介派”,以如家旗下的逗号为代表的“酒店派”,以魔方为代表的“创业派”。各家都跑马圈地,希望抢占先发位置。

 

从五六月份开始,市场上陆陆续续传出长租公寓推高房价的消息。今年6月,深圳富士康工厂区出现公开信,称万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造,员工预计城中村房租将翻2-3倍。一篇引起官方关注的微信公号文声称,在清湖社区新村等地的城中村房租因为万科、金地等开发商进入后,出现普遍上涨的情形。

 

消息一出,引发激烈讨论,一派认为长租公寓品牌的进入,一定程度上改善了住户的居住条件;与此相对的是,很多人(包括不少住户)认为,与承担高昂的房租相比,他们宁愿住原来的城中村,一旦资本进入,住户们将失去选择的机会。据统计,富士康在龙华、观澜两个厂区的员工共计30万,而整个龙华区约有产业工人210万,80%的富士康员工月工资在3000-4000元,原来的单间月租大多是700-800元,占月薪近三分之一,金地集团在村里改造后的公寓价格已经推到了1800多元一间起租。

 

深圳万科等房企的“万村计划”只是这一轮房租暴涨的前奏。8月份,北京二手房租金上涨引发媒体关注,对于租金上涨的主要原因,也有两种大相径庭的观点。

一方是以我爱我家前副总裁胡景晖为代表。胡景晖的观点是,除了供给、需求、季节的因素外,资本方如自如、蛋壳等长租公寓运营商用金融杠杆融资、以高出市场价20%~40%的价格争抢房源严重违背市场规律,扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。因此这一波租金的不正常波动主要原因是资本之恶。

 

面对责难,长租公寓方也奋起反击。链家研究院院长杨现领称,在目前北京租房市场格局,自如等长租机构仅占10%,其余40%是中介、40%是二房东、10%是业主。万科集团总裁祝九胜在8月份的公司业绩会上称,根据万科测算,长租公寓运营商在北京的渗透率不到5%,在深圳的渗透率不到2%,这么低的业务占比,长租公寓运营商难以助推房价的上涨。

 

由于万科和链家对长租公寓在北京的租房市场占比的统计相差太大,让其说服力锐减。不可否认,在北京租赁市场一直存在总供给与总需求之间的不匹配。广发证券2018年2月的一份报告指出,北京全市住宅存量应为730万套,但常住人口却达到了2170万(2017年统计数据),且这种局面一直存在。

 

“市场上的供给确实不是很宽松,但这种情况并不是今天才存在,为什么在长租公寓等中介介入后突然暴涨?中介的责任是主要的。”胡景晖说。

 

中介的力量到底有多大?一位“地产派”长租公寓负责人称,从目前的市场份额来看,确实不能左右房价,但在本来就供不应求的市场下,涨价的示范作用不容小觑。“即使不是根本原因,在这一轮涨价中也有推波助澜的嫌疑。”

 

他的话也得到了监管当局的验证。8月17日,北京市住建委联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

 

破产的鼎家

 

8月20日,杭州一家名为“鼎家网络科技有限公司”(以下简称“鼎家”)的长租公寓运营商宣布,因经营不善,资金链断裂,已停止运营。一时间,数千租客及房东蒙受损失,并且深陷与消费金融机构的纠纷漩涡中。

 

工商资料显示,鼎家注册时间为2016年3月,注册资金1538.46万元。2017年公司创立自主品牌“鼎寓”进入长租公寓市场。公司法定代表人魏永锋名下有28家公司。就在半年前,鼎家刚刚获得筑家投资的1000万元Pre-A轮融资。

 

鼎家的破产背后,第三方金融机构接连暴出大窟窿。一家叫做“爱上街”的互金公司被推到了舆论风口。中国房地产报的报道称,鼎家租客通过银行卡绑定一个名为“51返呗”(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家,再每月返还给贷款APP相应的金额。而鼎家破产后,租客不但无法拿回先行支付的押金,还依然要每月按时向“爱上街”还钱,而部分房东也因未收到鼎家的应付租金,已经准备收房。

 

∧鼎家的破产背后,第三方金融机构接连曝出大窟窿

 

作为房地产的衍生行业,长租公寓追求快速扩张,天然就对金融杠杆具有较强的依赖性。业内有观点认为,长租公寓之所以能够截流资金池、利用高杠杆扩张,与其合作的第三方金融机构也扮演了不光彩的角色。

 

爱上街CEO朱明敏却对于舆论的“一边儿倒”感到颇为无奈。8月末,爱上街紧急召开媒体沟通会,据悉,鼎家平台的互金信贷平台合作方有众多,不止“爱上街”一家。爱上街一共服务了243名鼎家租客,朱明敏表示,自2018年4月他们下线了租房分期业务后,爱上街与鼎家的业务合作关系实质已经结束。

 

不过,由于此前鼎家租客和爱上街签署的分期借款协议还未到期,大部分租客处于服务状态——也就是说,部分租客们依然还需“按月还钱”。朱明敏认为,鼎家出事以后,租客、房东与消费分期平台同样都是受害者。爱上街公司对外表态,“未来将联系受害租客办理分期解除手续,予以全面解除账单,并向有关责任方追究其法律责任。”

 

据报道,因鼎家破产而受损的租户有4000户,涉及的网贷平台有六家,其中“爱上街”是租客绑定最多的第三方金融机构(鼎家董事长魏永锋回应表示,鼎家平台涉及资金贷款合作的客户只占20%左右)。

 

鼎家创始人在接受采访时解释自己爆雷的原因:业务长期亏损,管理漏洞导致内部贪腐,6月裁剪人员,被开除员工争夺客户,传播鼎家老板跑路的消息,公司发生挤兑,随后资金链断裂。事情变得不可挽回。

 

在P2P爆雷余波未尽的杭州,人们质疑,鼎家与爱上街等借贷平台合作,获得全年租金,而租户分期付款,积累的资金池被违规使用导致破产。人们不禁开始疑虑,金融杠杆+长租公寓的运营模式,究竟玩的是什么高风险游戏?

 

爱上街并非个案,事实上,很多消费金融公司目前对租金贷并不看好,且利润微薄。据悉,在鼎家破产前的长租公寓市场,银行、和消费金融公司都是在“租购并举”政策的号召下涌入,为长租公寓各参与主体提供场景金融服务的。

 

然而,除了头部企业之外,在唯房源数的长租公寓市场,小玩家要想扩张,能够获得的资金渠道非常有限,更没有资格通过ABS方式去募资。因此,租金形成沉淀的资金池成了小玩家们仅有的几个资金来源。经相关媒体向第三方企业征信平台求证,过去一年多的时间里,先后有8家长租公寓品牌因资金链与经营问题而倒闭。

 

自如“甲醛门”

 

当自如等在北京承诺不涨价,并拿出更多的房源供应市场后,对长租公寓的批评声音逐渐平息。

 

但树欲静而风不止,8月31日,一篇《阿里P7员工得白血病身故生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏,文章称,37岁的王先生今年4月转到阿里巴巴工作,他租赁了杭州自如管理的房屋,两个多月后,王先生突患急性髓性白血病去世。王先生爱人通过委托专业机构检验发现自如的房间甲醛严重超标。9月1日自如官方回应称,将下架全国九城全部首次出租房源,待检验合格再行上架。

 

随着阿里员工得白血病去世,长租公寓新房甲醛问题被推上了前台。一位前自如员工告诉媒体,为了赶工期,缩短装修时间,自如一般装修结束后5至7天,就释放出房源上线。这和大众装修新房之后通常要通风三到六个月相比,相差实在太大了。即使这样,自如还自称在行业内是做得最好的。

 

∧一位前自如员工告诉媒体,为了赶工期,缩短装修时间,自如一般装修结束后5至7天,就释放出房源上线

 

甲醛事件的持续发酵,让自如租客们的恐慌心理也正在滋长。自如指出,为了给客户提供更可靠可信的检测结果,保障空气安全,自如会选择具备CMA资质、权威专业的检测机构,每套公寓都必须达到自如品质验收的数百项标准才对外出租。从检测到出报告大概需要7个工作日,届时租客可联系客服查阅,具体的查阅流程也会发布给客户。

 

然而自如长租公寓“甲醛门”事件还在继续发酵。近日,深圳市场监管部门检查发现,深圳自如公司委托的一家第三方空气检测机构不具有CMA(ChinaMetrologyAccreditation,中国计量认证)认证资质。

 

此前,深圳自如公司委托检测机构出具室内空气检测报告,受到租客质疑,认为自如委托的深圳斯凯希环保有限公司(下称“斯凯希”),不具备CMA认证资质出具检测报告。

  

9月11日上午,深圳市市场稽查局执法人员会同深圳市计量质量检测研究院的技术专家,对出具检测报告的斯凯希以及使用检测报告的自如公司,进行执法检查。经现场检查,发现斯凯希公司不具有CMA认证资质。

  

目前,深圳市市场稽查局已对斯凯希公司涉嫌无资质出具检测结论立案调查。同时,自如公司也被责令不得委托无资质机构检测空气质量,不得使用非正规检测数据误导消费者。

 

CMA是根据国家计量法的规定,由省级以上人民政府计量行政部门对检测机构的检测能力及可靠性进行的一种全面的认证及评价。根据国家计量和认证认可的规定,在经济活动中提供具有证明作用的检测结论和实验数据必须具备相应的资质认定。在室内空气检测领域,对应的就是CMA中国计量认证。

 

为何长租公寓空气不达标的问题频发?这与相关企业有莫大的关联。部分长租企业出于自身短期利益考虑,采用劣质建材,压缩空置期,忽视租客人身健康。此外,长租公寓属于新兴行业,标准化建设和行业自律相对滞后。整个行业对于出租屋的装修过程控制、空气质量缺乏规范化、标准化的共识。

 

另一个原因是,室内空气质量的国家标准不能完全适应现实需要。深圳市市场和质量监管委相关负责人表示,我国室内空气检测依据是2002年颁布实施的《室内空气质量标准》,该标准属于推荐性国家标准,缺乏强制力。

 

长租市场还会好吗?

 

长租公寓投资人潘玉认为,长租公寓行业需要越来越精细化的运营。例如爆仓的杭州鼎家,其董事长魏永锋在采访中提到,由于管理漏洞,销售人员挪用房租、赚取差价,给公司造成了200多万损失,加速了资金链断裂。

 

潘玉表示,虽然有很大部分是线下业务,包括业务人员收房、带人看房、提供日常服务,但新型长租公寓品牌正在给租房带来标准化的服务,并以互联网的方式给行业带来信息透明度,在网上收客方面体现出互联网的马太效应,“我们认为,这些新公司对传统的长租行业来说,会形成降维打击。”

 

贝壳研究院院长杨现领在此前媒体访谈中提到,目前的舆论形势有可能导致整个长租公寓行业资金使用成本提升。“未来无论是发债还是授信都会趋严。如果银行不愿意贷款甚至停止贷款,行业向市场的供给就会受到硬限制。”他在采访中表示,“长租公寓公司肯定是租房市场的先进生产力,如果长租公寓行业发展不起来,市场又回复到若干年前C2C加黑二房东主导的状态,那对租房人绝对不是一件好事。”

 

他直言称,中国房改以来建立了一套为购房设计的制度体系,但租房市场制度设计还是空白,导致了今夏矛盾积累一次性爆发。而此时也正是解决问题的好时机。

 

∧租房市场制度设计还是空白,导致了今夏矛盾积累一次性爆发,而此时也正是解决问题的好时机

 

上述不愿透露身份的长租公寓企业高层形容,如果说此前是长租公寓行业的清晨,“什么都看不清楚”,现在则是早晨。虽然仍是行业的早期,但太阳升起,租房市场的需求变得强烈。

 

虽然国内长租公寓品牌已经在尝试多种形式的融资方式,包括ABS(用应收房租款向机构放债)和REITs(以租金+资产为底层标的,向公众募款的基金形式),但这都处于尝试的阶段,不断与本身的业务模式磨合。REITs把资产打包,通过基金方式收回投资,风险较小,在国内陆续开始尝试。

 

2017年7月,证监会、住建部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出,“加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。”2018年4月,中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,推进住房租赁资产证券化。

 

在中国中部城市从事酒店、地产业研究的赵润森认为,在今年的长租涨价问题中,市场受到地产业的波及。“国内房地产市场是重货币的。而近期房地产业融资渠道受限,造成房地产商资金紧张,融资成本增加,必然要求快速的回报。长租是次地产行业,地产业的刺激会波及到长租。”

 

赵润森说,“而受到影响的大城市年轻人,承受着租金上涨,月收入涨幅有限,只能减少其他生活消费,对前途感到渺茫。”今夏对长租市场的讨伐,何尝不是一场“消费降级”体验下的舆论反弹。

(责任编辑:万仞)




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