“以房养老”保险遇冷
发布时间：2018-09-07 16:21:45 来源于：CBF聚焦网
摘要： “以房养老”保险从客户投保到最终完成承保、发放养老金的整个过程比较复杂，包括签订投保意向、房产评估、签约、律师调查、抵押登记和公证等多个流程，内外部手续繁多，涉及到多个部门和机构。因此，了解和接受确实需要一个过程。
“以房养老”保险从客户投保到最终完成承保、发放养老金的整个过程比较复杂，包括签订投保意向、房产评估、签约、律师调查、抵押登记和公证等多个流程，内外部手续繁多，涉及到多个部门和机构。因此，了解和接受确实需要一个过程。
中国银保监会近日发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险，“以房养老”保险正式推向全国。而就在银保监会发布通知后不久，浙江首单“以房养老”保险产品于8月7日落地杭州，保险客户陆先生夫妇从杭州市金融办相关负责人手中领到了第一笔养老保险金。
事实上，这不是一个新概念了，早在5年前， 国务院就曾印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”；随后的2014年，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，“以房养老”正式试点。
这笔账怎么算
就在银保监会发布通知后不久，浙江首单“以房养老”保险产品8月7日落地杭州，保险客户陆先生夫妇从杭州市金融办相关负责人手中领到了第一笔养老保险金。
从2014年以来，北京、上海、广州、武汉、苏州、南京、大连等城市先后成为住房反向抵押养老保险试点城市。2017年11月28日，杭州市金融办、市国土资源局、市司法局、市民政局、市住房保障和房产管理局印发《杭州市住房反向抵押养老保险试点工作方案》，杭州也正式加入了“以房养老”试点城市行列。
目前，杭州开展试点半年以来，陆续有50多位老人拿着报纸或在子女的陪同下前来咨询，但真正完成投保的，只有陆先生夫妇二人，还有两户家庭也有一定的投保意向，但表示要回去再和子女商量一下。
事实上，“以房养老”保险并不是通常所见的保险产品，而是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。简而言之，就是房屋所有人把房子抵押给保险公司，然后每个月从保险公司领一笔养老金，待所有人去世后，保险公司再处置房子，并扣除相关费用，房子抵押并不影响居住。
∧“以房养老”保险并不是通常所见的保险产品，而是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务
这种模式下，那些收入较低，但名下住房价值较高的老人每月都能获得一笔养老金，从而改善老年生活。
据提供该保险产品的公司负责人介绍，目前产品主要优先孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体投保。“老年人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，以抵押房产的评估值为基础，同时考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，金额一经确定，不能变更。”
这个看似“旱涝保收”的险种，究竟是否划算？业内人士算了一笔账：假如投保人房产的估值计算为100万元，那么60周岁的男性投保人每年需缴纳2544元保费，直至86周岁，每月到手的基本养老保险金额为2514元。同样条件的女性投保人，两项金额相对较低，分别为年缴保费1622元和每月到手基本养老保险金额2082元。
为什么对这项保险这么感兴趣？陆先生表示：“我就是看中了既能继续住在自己的房子里，还能多领到一笔养老钱。” 今年6月20日，他们与幸福人寿正式签订了“幸福房来宝”老年人住房反向抵押养老保险（A款）。经过一个月的保险犹豫期，8月7日，两位老人分别领到了第一笔养老金，加起来6000元出头。以后每个月，他们各自都多了这笔固定收入。
陆先生还给媒体记者算了一笔账，以前每个月两人的养老金只有3900元左右，现在多了这6000多元，养老金增加到了近万元。万一以后老了想去住养老院，房子还是可以拿去出租，租金也归自己，又多了一笔收入，可以补贴去养老院的花费。
仅一家公司取得实质性突破
2014年6月，原保监会发布正式启动老年人住房反向抵押保险试点，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止；2016年7月，又将这一试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。
据悉，目前市场上正常销售的产品仅有幸福人寿2015年3月推出的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》（下称“幸福房来宝”）。这从侧面反映出保险公司参与这一业务的积极性并不高。
据悉，不少老年人颇为关注房屋预期增值收益、房价下跌和长寿给付风险等问题。对此，8月8日，幸福人寿回复称：“幸福房来宝产品已经考虑到房屋预期增值收益。首先，在幸福人寿评估抵押房产价值，对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内。其次，幸福人寿不参与分享房产增值收益，如果将来房价上涨，抵押房产价值增长全部归属于投保人或继承人。”
“公司承担房价下跌和长寿给付风险。在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响；老人去世后，如继承人不赎回抵押房屋，保险公司将处分抵押房屋、所得用于偿还养老保险相关费用，如果不足，不足部分由保险公司承担；公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。”幸福人寿续称。
截至2018年7月底，“幸福房来宝”签约意向客户201单（141户），承保139单（99户）。从参保情况来看，这一业务尤其适合中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人，尤其是不存在房产继承问题的无子女老人。
∧从参保情况来看，这一业务尤其适合中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人，尤其是不存在房产继承问题的无子女老人
在和老人的交流过程中，幸福人寿保险专员发现，房屋所有权和房产继承观念是阻碍“以房养老”保险推进的主要原因。比如，有的老人从已经过世的父母那里继承了房产，房子产权却没有发生过户；有的为了孙辈上学，房产证上又加上了子女的名字，老人并未拥有房屋的完全产权。
有的老人恰好带着孙辈一起去幸福人寿了解情况，甚至连小孙子都脱口而出：“爷爷奶奶，难道房子不留给我了吗？”事实上，正是因为这一传统观念的影响，保险版“以房养老”在现阶段反响平平，面向的只是老年群体中相当小众的人群。
一位保险公司副总裁坦言，自己所在的公司调研过保险版“以房养老”，与地方政府也洽谈过，但最后还是选择放弃。“这一业务涉及房地产、金融、财税等多个领域，存在诸多不确定性，尤其是法律法规尚不健全，政策基础较为薄弱，业务流程管理和风险管控难度较大，难以盈利。”
另一方面，作为供给端的保险公司也是顾虑重重，首家开展“以房养老”的保险公司幸福人寿原董事长孟晓苏曾表示，这个产品推出试点的时候，七八家都愿意做，最后做起来的只有幸福人寿一家。而最主要的顾虑就是担心房子贬值。
缘何频频遇冷
此前，央视和腾讯联手也做了一个相关调查，在2861人的调查样本中，大家之所以不愿意“以房养老”，有以下几方面原因：64%人认为，收益不划算，觉得一辈子白辛苦了；12%认为，形式和条款太复杂，不太理解；觉得“养儿防老”比较好，房子留给后人占比10%；3%认为，所有权不完整，不好操作；1%认为，子女反对，容易引发家庭矛盾；其他原因，比如放假上涨，但获得的养老金又太低等占比10%。
事实上，在住房市场化改革二十年后的今天，许多国人早就已经过上了依靠房屋租金+退休工资养老的生活。一些名下拥有多套房产，自己又上了年纪无法自理的老人，在给后代留出所需的住房后，往往会选择出售房产转而搬进养老院。可以说，正是这部分日益壮大的养老人群支撑起了近些年火热的养老地产和遍地开花的养老院。
∧一些名下拥有多套房产，自己又上了年纪无法自理的老人，在给后代留出所需的住房后，往往会选择出售房产转而搬进养老院
那么问题就来了，为什么一方面民众“以房养老”的需求旺盛，另一方面金融机构推出的“以房养老”保险服务却并不受市场欢迎？
对此，不少人将其归咎于中国人的养老观念，比如南开大学金融学院教授朱铭来就表示，在中国“养儿防老”的传统观念影响下，很多老人难以接受自己辛苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。这种说法不能说完全没有道理，事实上除非遇到特殊情况，一般中国的有产者都倾向于将自己的至少一套房屋作为“祖产”留给后代。而这恐怕也是目前保险产品优先成为孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体投保的原因所在，因为相较而言，这三类老年人群要么更少顾虑，要么更少选择，尽管可能也不情愿，但最终无可奈何只能走这条路。
与此同时，这一代老年人普遍缺乏正确的保险认知，对“以房养老”保险等形式的养老模式创新，在观念上还不太能接受。他们中的许多人深信钱也好、房也罢，只有攥在自己手里才是最安全的。而这也在很大程度上影响到“以房养老”保险的推广。
更重要的是，相比作为机构的保险公司，老年人无论是在保险知识的储备，还是谈判博弈的能力方面，都处于绝对的劣势地位。加之现有法律在房价评估、房屋折旧、具体折现年限的设定、剩余资产的分配等方面，还存在不少有待完善之处，对弱势一方的保护也还有许多不足。
随着“以房养老”的推进，大家在担心“以房养老”存在的种种风险之时，打着“以房养老”旗号的骗局也要时刻提防。据报道，去年，一种“以房养老”骗局在北京蔓延，这款打着“以房养老”名义的理财产品建议老人将房子抵押后向贷款公司借款理财，并在老人不知情的情况下签订“委托书”。
随后在诈骗犯与高利贷的多方配合下，私自将老人名下的房产以低价卖掉获利，这其中就有不少价值几百万的房子以千元卖出的真实案例，使不少老人不仅失去了房子被赶出家门，还背上了一身巨债。
归其原因，在于目前消费者，尤其是老年人对于“以房养老”的认知不足，缺乏相关金融知识，同时也反映了监管部门对于“以房养老”相关推进环节的监管不足问题。“要想有效规避目前部分存在的借‘以房养老’名义实施的骗局，有赖于社会各方的共同努力”，经济学家宋清辉提醒称。
想象空间很大
业内人士表示，尽管这款产品比较小众，但随着社会老龄化的加速来临，如何让老人过上更有品质的养老生活成为横亘在全社会面前一道现实的难题，保险版“以房养老”作为一种补充养老的新方式，不能就此否定了它的创新价值和实践意义。
根据民政部预计，2020年我国老年人口将达到2.43亿，中国60岁以上老年人口2033年前后将翻番到4亿，到2050年左右将达到全国人口的1/3。
由于上世纪70年代以来独生子女较多，将来“四二一”家庭结构比较普遍，一对夫妻要抚养一个子女，照顾四个老人。目前全国失能和部分失能老年人约4000万人。老年人对于医疗保健、康复护理等服务的刚性需求日益增加。
∧保险版“以房养老”作为一种补充养老的新方式，不能就此否定了它的创新价值和实践意义
在中国人民大学教授姜向群看来，中国有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加。自上世纪八十年代以来，出国定居在国外的人数也在快速增加，其中包括不再需要国内父母的房产，也不方便照顾父母晚年生活的部分人群，“以房养老”的刚需群体正在扩大。
此外，近年来，中国养老金的上调幅度正不断走低，从2015年的10%下降到6.5%，2017年更已降至5.5%。
根据《中国社会保险发展年度报告2016》，2016年，我国企业养老保险的抚养比为2.8：1，即平均每个领取养老金的人需要2.8个参保企业员工来供养，而2011年的抚养比为3.16：1。抚养比的降低意味着我国城镇职工人均养老压力在不断增大。2016年，全国企业养老保险月人均缴费基数为3605元，而企业离退休人员每个月能领养老金2373元，其中离休人员能达到5869元。
《中国养老金融调查报告2017》数据显示，我国有71.1%的调查对象养老资产储备在50万元以内，在未做任何储备的人群中，有接近18%的人年龄在40岁-59岁，这个群体临近退休，未来生活面临较大挑战，房产等固定资产或可成为养老储备的重要补充。
上述报告中还显示，我国1.02亿60岁以上城镇人口，拥有的住房面积共约33.66亿平方米，按照2015年住宅商品房均价6473元/平方米，可以推算出城镇老年人自有住房价值接近22万亿元，假设其中仅1%的老年人参与“以房养老”，其市场规模也可以达到2200亿元以上。
万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示：“未来20年，养老产业会诞生一个万亿市值的企业。” 业内人士指出，“以房养老”试点工作目前已暂告一段落，将迎来全国推广。下一步，“以房养老”如何发展，顶层设计尤为重要。基于“以房养老”的未来发展潜力，保险业下一步应该尽快解决目前项目推进存在的障碍，打破僵局。
（责任编辑：万仞）
近期热门资讯：
