澳洲楼市崩盘？澳媒：一切皆可能 民众须警惕
发布时间：2018-01-18 10:34:38 来源于：澳洲新快网
摘要：据澳洲广播公司报道，2018年新年伊始，关于澳洲楼市发展的预测层出不穷，其中不少错得一塌糊涂。经济预测的问题在于其取决于多个变量，而人类行为有着不可预测的本质。
澳洲楼市发展的预测层出不穷（澳洲广播公司图片）
据澳洲广播公司报道，2018年新年伊始，关于澳洲楼市发展的预测层出不穷，其中不少错得一塌糊涂。经济预测的问题在于其取决于多个变量，而人类行为有着不可预测的本质。
正统经济学家一般假设个人理性行动，这也是其预测模型几乎无用的原因。从心理学、从自身经验，可知人类可以是贪婪的、恐惧的和冲动的，或是被情绪所左右。
澳洲居民在一生中听过多次“房价只会往上涨”，即使房价正处于回落状态，这句口号也会变成“从长期看房价总是不断上涨的”。这在过去30年里大半时候的确是事实，许多处于工作年龄段的人已经不记得上世纪80年代末期澳洲楼市曾动荡不安，贷款利率一度飙涨至17%。
正如金融机构免责声明中常见“过去的表现并不代表未来的表现”，事实上，这通常是未来表现不佳的警告信号。
利率上升、失业率上涨或者人口下跌，这三个因素出现任何一个都可能导致房价下跌，从而引发的恐慌性抛售进一步导致楼市崩盘。
如果分析师坚称上述因素都没有出现可能，那只能说是忽略了一系列可能风险。
其中之一是全球通胀的兴起及海外利率上涨将迫使澳洲储备银行（Reserve Bank）提高利率，或者至少使得商业银行提高贷款利率，以应对海外融资成本的上涨。
不过，鉴于澳元兑美元汇率已临近80美分大关，全球通胀仍然适中，这个风险在接下来的一两年内应不会存在。
更大的风险在于就业方面。考虑到去年澳洲新增全职岗位超过30万个，这听起来似乎荒唐可笑。但是，经历了如此强劲的全职岗位增长，澳洲失业率仍保持在5.4%，根本不算低。
另一个事实是，过去5年里的新增岗位多源于破纪录的住宅建筑热潮。2016-17财年，澳洲建筑许可获批量达到22万，较 2012年15.5万涨幅超过40%。建设施工服务工作者也增至107万人，涨幅达30%。
考虑到建设施工行业员工比本轮房产热潮开始时多出24万人，如果房价下跌导致住房开发停滞，失业率增长空间非常大。假设建筑活动及就业回落到2012年水平，而澳洲劳动力体量也维持原有水平，失业率或涨至7.2%。
此外，这些数据还未考虑依赖楼市的其他行业，例如房地产中介服务及银行业。这也未包括大批失业人员削减家庭支出引发的零售业、住宿业及其他行业不可避免的失业后果。
一切看起来都是如此悲观，不切实际？或许这听起来是不切实际的悲观，但曾在爱尔兰、西班牙及美国真实上演。
确定澳洲楼市会崩溃是误导，但是坚持认为澳洲楼市不会崩溃更是愚蠢。
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（责任编辑：空城）
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