发布时间：2017-02-24 17:32:10    来源于： 路透中文网

 

路透北京2月22日 - 去年四季度以来密集出台的楼市调控有效抑制了中国房价涨势，统计局最新房价指数见顶趋势明显。新年伊始，包括针对房地产相关信贷和其它融资方式的金融去杠杆措施层出不穷，房地产资金环境持续收紧，这是否会引发楼市剧烈向下调整？

 

多数分析人士认为，金融去杠杆，针对的是楼市中的“泡沫”，而且在政策制定和执行上也较以前更为精准。数据显示，未受调控的三四线城市楼市目前表现稳健，能在一定程度上起到支撑作用，楼市今年虽然不可避免进入调整，但整体将较温和。

 

路透根据中国国家统计局周三（2月22日）公布数据测算，今年1月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比升12.2%，涨幅较上月的12.4%收窄，为连续16个月上涨但涨幅再度回落；环比看，1月房价指数上涨0.2%，连续21个月上涨，但涨幅连续第四个月回落。

 

浙商银行经济分析师杨跃就此表示，房地产市场实现良好开局，多数样本城市新建住宅价格房价趋于平稳；前期房价大幅上涨的城市新建商品住宅价格呈现稳中趋降趋势，因城施策的政策调控效果较为明显；三线城市房价走势总体平稳，继续支持三四线去库存仍是今年做好房地产调控的重要抓手。

 

“短期内房价企稳甚至下跌并不代表整个市场已经转向。”他同时指出，一方面，部分城市一手房价格的下降影响因素较多，除开发商根据市场趋势主动调整销售策略外，还有备案价控制下的预售证发放等行政手段影响，后者并不能从根本上解决房地产市场供需矛盾；另一方面，一手房和二手房的价格变动情况呈现了一定的背离，多数一二线城市的二手住宅价格涨幅都高于新建商品住宅。

 

杨跃认为，长期看，土地供应情况和融资资金价格及便利性是决定房价走势更为关键的核心影响变量。统计局城市司高级统计师刘建伟称，初步测算，1月份一线城市新建商品住宅价格环比继续持平；二线城市微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。中原地产首席分析师张大伟表示，从1月数据看，全国房价处于平稳中，基本结束了前期的暴涨，2017年中国楼市进入了趋稳阶段。

 

“开年以来，各地平稳楼市的措施依然持续出台，继续因城分类调控，强化供需双向调节，成为未来各地楼市政策方向，...（而）信贷环境的收紧将抑制新的一年楼市的快速启动。”他称，由于重点城市升级调控力度或加大调控范围，市场成交热点从调控城市转移到政策未受限制且库存水平较低的城市，重庆、广州值得关注。

 

数据显示，1月新建商品住宅环比增幅居前的分别为三亚（1.7%）、重庆（1.3%）、九江（1.1%）、以及西安、扬州、赣州、宜昌和岳阳，涨幅均为0.8%。跌幅居前的则是无锡和深圳，均为下跌0.5%。在15个热点城市中，11个新建住宅价格指数环比下降，北京、杭州和成都环比持平，广州环比上涨0.6%。

 

**金融去杠杆针对楼市“泡沫”**

 

今年中央已定调货币政策“稳健中性”，开年来北京、广州等热点城市上调房贷利率折扣，对流入房地产领域的各类资金也进一步收紧，明确释放出楼市资金从紧的信号。业内认为，这类政策剑指楼市泡沫，比较精准，有助于抑制房地产投机，但不至于撼动整个楼市。

 

长期关注房地产的中国社科院城市发展与环境研究所副研究员李恩平认为，在宏观经济没有完全复苏情况下，预计房地产市场会保持在微调的状况，不会有太大动荡，毕竟在新增长点壮大起来前，房地产仍对经济起到依托作用。

 

“去年房地产市场过头了，已经是明显泡沫，不能无限吹大泡沫，现在金融政策对房地产的限制是对去年吹泡沫的喊停。”他说。

 

杨跃表示，现行房地产相关政策利于降低房子的金融属性，中长期效果将会更为明显。具体来看，各地市因地制宜的调控政策陆续出台，房子只涨不跌的预期正被改变，通过时间错配获利的成本不断增加；金融监管部门对住房按揭贷款的发放条件、首付比例做了严格要求，各地金融机构的执行力度也非常大，对拥有多套住房试图投机的购房者而言，通过杠杆错配获利的难度和成本都有明显增大。

 

中国央行稍早在货币政策报告专栏中明确，防止资产价格泡沫，需更好地发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱政策框架的作用。下一阶段，宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

 

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹指出，政策越来越注重针对性。如近期中国基金业协会发布“4号文”对各类资金流入房地产领域进一步收紧，政策所指标的非常鲜明：一是针对房价上涨过快的16个热点城市，并且注明控制的城市名单将根据住建部相关规定适时调整范围；二是针对普通住房项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等物业类型的投资行为，呈现政策的主要意图是限制住宅热炒。德国商业银行经济学家周浩强调，目前金融去杠杆是个缓慢的过程，对市场的影响可能会是相对比较缓慢和长期的。从政策上看，总体偏紧，但也不像以前那样疾风骤雨、立刻收紧的态势。

 

**三四线城市楼市现乐观迹象**

 

除了资金收紧尚不能让房地产伤筋动骨之外，三四线城市楼市目前表现稳健，也在一定程度上对房地产起到支撑作用，使之在下行周期中调整幅度不会太大。统计局数据显示，1月三线城市新建商品住宅价格环比涨幅持平于上月的0.4%，同比涨幅则进一步提高，与一二线城市走势相反。

 

夏丹认为，这是一个好现象。对大多三四线城市而言，虽然会在一定程度上受到风向标城市调控收紧、市场趋冷的影响，但其去库存的任务没有改变，保持相对稳定的房价上涨对推进其去库存进程很有必要。中国指数研究院稍早在报告中指出，2016年受房价带动影响，一二线热点城市的吸金效应明显增强，而2017年随着调控政策持续收紧，信贷政策也趋于收紧，房地产销售量价有望回落，但是在新型城镇化和去库存的政策支持下，2017年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。

 

而对于房价同比增速见顶后投资增速很快进入下滑通道的过往规律，华融证券首席经济学家伍戈表示，今年的房地产的投资拐点会稍微晚一点，但并不意味着不会到来。这主要基于：与2014年相比，目前实际利率抬升速度稍慢，而房地产企业的盈利状况好于上个周期，对房地产投资是能够起到很好的支撑作用。此外，低基数效应可以持续到一季度末二季度初，据此判断，房地产投资拐点会出现在一季度末或二季度初。（完）

中国诗人

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